主持人、光大花园业委会主任陈兵
主持人（陈兵先生）：今天这个会咱们讨论没有业委会 业主能否选聘物业公司，这个议题，秦兵是抓我的差让我还主持来，两个险恶用心，一个是剥夺了我发言的机会，这是第一，第二是剥夺了我抽烟的机会，但是因为我中午没吃饭，所以待会儿嘉宾发言的时候。
目前大家咱们都知道北京市是超过80%的小区仍然没有业主大会这个组织，也就更没有业主委员会，就是说这些小区都属于前期物业的状态，大家也知道前期物业，开发商选择的物业公司，其中的绝大多数是开发商所办的物业公司，或者是即使物业公司是独立法人但实际上是附属关系，这个大家都明白，这样业主委员会成立就面临着很多的阻碍，也就是说这样的状况绝大部分的小区仍然处在前期物业状况，没有业主委员会，这个状态恐怕还会持续相当长的时间，在这种情况下如何保证绝大多数小区里面这些业主的选择权就变成了一个问题。
草案第73条，规定业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有专有权，对专有部分以外享有共同管理的权利，虽然是草案，但是道理写得很明确，共同管理，这个权利在于业主。那么怎么办？对现在超过80%的小区没有召开过业主大会的会议，也没有业委会的这些小区怎么样保证这些业主在物业管理和服务方面的选择权，今天请各位专家、学者发表高见。
每个人的发言时间10分钟，还有提问的时间，大家也自己注意时间吧。玉圣兄先讲讲。
1.杨玉圣——这是一个有挑战性的问题
中国政法大学法学院教授、富泉花园业主杨玉圣
杨玉圣：我姓杨，杨玉圣，是政法大学法学院的教授，也是我所在的富泉花园小区的业主委员会主任，从去年三月份会议召开到备案，到今天我们选聘新的物业，新的物业交接，老物业赖着不退，现在正通过诉讼在解决这个问题。
整个过程我是全经历了，今天会议的主题是讲北京80%多的小区没有业主大家会或业主委员会的情况下，能不能选聘新的东家。这个问题，确实是非常有挑战性，因为虽然刚才陈兵先生讲的《维权法》草案里面有那么一个明确的表示，但是在现在的业主大会规程，还有北京市相关的那些土政策、文件中，并没有说没有业主大会，没有业主委员会，业主可以选聘新的物业公司，到目前为止北京好像没有这个先例，为什么说这个问题有挑战性？就在于现在已经有业主大会或业主委员会的都往往难以顺乎业主的这种大多数人的心愿，自主地、独立地选聘一家满意物业公司，何况还没有业主大会和业主委员会。
现在来看有了业主大会或业主委员会，能够顺利地选聘新物业，在北京如果有，也是百于在一，千乎在一，业主跟老物业打，还是社会的势力参与打，各种情况都有，但是好说好道，因为业主大会三面占多数，选聘新的物业，老物业按照协议，顺利地自愿地退出的这种情况还没有。我们小区突然交接了一部分，突然又不交接。现在有一个前提，首先业主大会决议是否有效的问题，咱们认为，有些官员讲，太平家园好像是有点问题，但我们小区到目前为止，小区办都说我们是合法有效的，就是在政府部门说合法有效的情况下，也不行，有了业主大会，业主委员会，有了业主委员会的决议要选聘新物业，这么难，我觉得今天咱们的会议主题是没有业主大会和业主委员会能不能选聘新的物业，我个人的判断是非常悲观，有这么几个原因，第一个，在没有业主大会和业主委员会的情况下，很难得到一个书面的业主们的大多数的意见，而大家知道所有的小区不论大小，不论品位高低，业主们的意见是不一致的，不一致的情况也很多，包括有些业主只管自己的权利，不尽义务，极端自私，包括一部分业主被开发商和老物业因为利益交换揽过去了，等等这样的，如果没有业主大会和业主委员会这样一个平台，这样一个合法的渠道，要想让大多数业主同意，又想让少数业主不反对是很难的，我的个人看法是，即使没有业主大会和业主委员会，经过一部分人的热心联络，也完全有可能办到这一套。
现在来看很多小区出问题，就出在这少数人，因为他们在这个原则里，跟开发商跟老物业三位一体的话，几乎是一个很难打破的网络，因为利益都连在一块，所以我觉得这是第一难，第二难就是政府主管部门，特别是小区办，因为各种原因，包括法律法规政策不配套，包括我们业主没有自制的传统，就造成了我们现在的主管部门该管的时候可能不管，不该管的时候管得你死死的，比方说假如这里没有业主大会和业主委员会的小区，业主们自行选的一个公司，他们就出来干预了，说你们不合法，说你们没有程序等等等等。
我觉得这个槛大概是一般迈不过去的，如果真的我们能够不需要它批准，不需要它同意，我们业主就能够有一个，不论是三分之一，三分之二，自主选择的话，我觉得可能还是一个比较远的前景。既然两难，我们退一下，我们觉得在没有业主大会或业主委员会的情况下，有一部分热心的业主，他懂得法律法规，政府同时又一定的人脉资源，有热心，他可以要求成立业主大会会议筹备组，按照现在的相关的政策，这个筹备组相当于一个准业主委员会，按规定要30天开会的，但是没关系，延期一年都没问题，到了27、28天了开不了，再延期，无限制地延，一直在这个筹备过程当中，准业主以业主代表的名分跟老物业，跟开发商交手，这里边我觉得最有效的手段，除了这种公开沟通之外，最有效的手段我个人认为还是暂时不交物业费，因为作为业主，你只要享受到服务了，不管你愿意与否，必须要缴纳物业费，当然是不是有折扣，交物业费是我们的义务，我们之所以不交是因为开发商特别是前期物业阻挠我们召开业主大会会议，阻挠的方式包括分化、瓦解业主大会会议筹备组，拒绝提供业主的联络方式，甚至有像我们小区开始的时候拒绝提供我们小区总的面积，你想想没有这个总的面积，没有这个总的分母，我们就没法确定我们的三分之二，所以我们通过别的途径找到了，总而言之它是百般阻挠，只有大概几个个别的开发商我们前期物业配合一下。
所以我觉得业主大会会议，因为各种情况在成立的过程中非常难，但是如果这个筹备组如果坚持一年甚至一年以上，还是能起到作用的，我觉得在目前的情况下，创造条件、争取召开业主大会会议，组成合法的业主大会，还有选举大会业主委员会，然后选聘新的物业公司，可能比我们这样搞要好得多，这种情况下，我的想法是退一步，这是我个人的一个看法，仅供大家批评。
主持人：谢谢杨教授的发言，杨教授也是提出了很多现实中的难题，有些难题还是一时很难解决，所以也是我们在探讨这个问题的时候必须要考虑的问题。下面请舒可心发言。
2. 舒可心——一个人说了算的体制变成了一个组织说了算的准皇权体制
朝阳园前业委会主任舒可心
舒可心：我叫舒可心，从1999年买房子就开始做业主维权工作，做了七年，现在是朝阳花园的业主，中华人民共和国公民，研究各方面的法理、法律，我觉得业主对共有财产持有所有权，这个是《维权法》所规定的，业主大会其实和业主并不是一个概念，业主具有一个居民所有权建筑物的使用权利，但是业主大会应该是不具有处分确定，业主大会决议不能决定处分，占有、使用、收益，业主大会决议可以给你这个部分的怎么占有、使用，加上物业条例的出台以前，我们还没办法确定业主大会的准确地权利边界，但是一定和业主的边界不一样，我这里说的业主是指全体业主。
今天其实提到这个问题作为会议的主题，没有业委会，业主能不能选聘物业公司的问题，我们公司物业管理公司并不是在管物业，而是在管区域，因此，按照物权法的居住所有权理论，我们实际上中国相应的社会体制，物权体制，用我的话说是物业管理区域区分所有，因此我们现在谈到了物业管理企业实际上对一个物业管理区域的物业和统计使用权的管理职责，当然得由这个区域的全体业主或者以法律成立的业主大会授权来管。
那么一个单独建筑物内的业主，他的权利在哪儿，应该对这个建筑物内仅属于这个建筑物内所有业主的共有财产有了行使的这么一个权利，所以我想说，由于一个建筑物不能成立一个法定组织，而只由一个物业管理区域成立一个法律组织，因此一个建筑物要想聘请一个单独的物业管理企业管理这个建筑物的物业要经全体业主的同意，因为是合同，业主大会不是合同，是依法成立组织的决议，我们也可以叫法案，所以在这种情况下，业主大会选聘一个物业管理区域的管理者，这个名字尽管叫合同，但实际上不具有合同的性质，实际上合同一方主体并不是所有人，而是合同的决议，现在实际情况就是说，一个建筑物内的所有业主可以联合某企业签署仅就本大厦的共有财产管理的一个物业管理或者单项服务的协议，也就是说这栋大厦的所有业主当然可以对这个大厦内的共有财产提供管理，这样的案例北京很多了，比如说一个小区里有一个部队买两栋楼，这个部队自己请来人管这个大厦里的事，但是整个物业管理区域里的事情还是由这两栋大厦的业主样整个区域归集一部分，和另外几栋楼的业主分担相应的费用。
所以我想说，一个物业管理区域内没有业主大会的情况下，要么全体业主共同和一个企业签署合同，这个东西叫合同，要不然就只能通过依法成立业主组织的形式，用业主合法组织的合法决议，对外签署这个合同，也就是所谓的对世权，所以我想说一个物业管理区域内的某一个建筑物的业主想要处分其他业主的权利，要么就联合起来成立合法组织，使得合法组织拥有法定的权利，要么就没有办法，换句话说我们几个案例，一个小区当中有一半的业主入住了，这一半的人能不能选择物业管理体系？我想告诉大家，这一半的人可以选择一半人的财产处理权，不可以选择另一半。要么就全体业主参与，要么三分之二的业主参与，然后再选择物业公司，我们自己给自己提出一个悖论，既然能成立，就能有三分之二的问题参与。中国共产党实际上是把中国历史上一个人说了算的体制变成了一个组织说了算的准皇权体制。但是从毛泽东逝世到邓小平解决了终身制问题，连一个组织说了算的体制彻底瓦解了，也就是江总书记，党的意志要通过法律程序成为国际意志。