主持人：我想老先生您说得很对，我们如果像这样的研讨会都有政府相关部门的同志，我们这些公务员，我们的税款所养活的这些人来参加，当然是更好的，但是一时没有这么理想的状态，我们召开这样的研讨会也是非常必要的，因为比如说我们把任何建议或者送到媒体面前，或者送到我们的公仆的面前，也都需要我们有一个清晰的思路，我们要把这个问题探讨清楚，当然并不一定形成统一的意见，可以有不同的意见，至少把这两个问题我们先要探讨清楚。
成立业主大会的难这个问题，即使成立之后，业主大会和业主委员会的工作也非常难开展，等等等等这些问题都是存在的，但是咱们今天讨论这个问题，没有业委会，业主能否选聘物业公司的问题，但是这个题目，我被秦兵当主持人，我觉得这个东西听起来有点惊世骇俗，但是我们就是要讨论的，一个是它能不能，有没有权利，这是一个方面，另外一个如果有这个权利的话，能不能实现？能不能行使这个权利，这些问题都是应该探讨的。
下面请牟继源律师来讲一讲。
5.牟继源——这个课题的现实意义
中业律师事务所牟继源律师
牟继源（律师）：这个课题我认为选的非常好，刚才有一位律师讲，挑战性很强，现实意义非常大，意义在哪个方面，我理解从三个方面来看，创新，从中央整个的体制和思想来看都不讲这两个字“创新”，那么我们新式的生活当中出现的问题，我们不能用传统的观念看待，用创新的思维、创新的理念、创新的方法、创新的组织面对它，只有这样才能办成，如果有套路了，要你干什么？我们还讨论它干什么？没有意义，因为有挑战性、实践性，有创新的理念做指导才能体现出它的价值。这是第一点。
说这个主题讲了，没有业委会，业主有没有权利选择，肯定一下，有，这是不可争议的事实，选择物业公司每个业主都有一个权利，第二个问题又讲了，这个权利的行使不好，什么样的途径，什么样的方式，什么样的程序，怎么样来实现这个，这个是当前的一个难题，但因为有难题，有肯定，已经成立业委会的也一样出现了问题，但并不能否认它的权利，不能否认它的可行性，我们要面对现实寻找途径，寻找这个办法实现这个东西，像当年毛泽东办革命，那个就是一种创新，当时白色恐怖那个状态，星星之火可以燎原，战略的气势达到现在的效果吧，现在的局面也同样能够实现，不是讲了吗？反动派靠我们人民组织去把他打倒，需要这个组织和形式实现这样的目标，这种组织应该怎么样做呢？我个人的看法，因为这是律师来组织的，我觉得历史可能赋予历史天职和责任了，只要有人委托，有当事人委托，他就可以按照委托的法律关系行使这个原则。
一个业主，他遇到这些障碍和问题，律师可以策划一个完整的方案，我是一个人，可以在小区里可以发帖子，各种形式呼吁更多的共同者加入这个行列，这里的关键是什么呢？还是毛主席的话说，要使人民知道自己的利益，团结起来为这个利益奋斗，这个事业就能够成功，现在靠等待的观念在做，那你等吧，这是很难实现的，刚才有人分析到了，几个方面的困难，政府部门的状态是一个什么样状态，开发商是一个什么样的状态，我们现在业主每一个人的思想状态又是一个什么样状态？等是等不来的，只有这样一种现有的现状的法律的行使途径来实现它。
刚才我讲了这是一种形式了，这是一个理念的创新问题，突破这种传统的东西，在创新的基础上有人去组织，刚才我讲了律师那种形式，不是说不行，我认为是可行的，但是律师可行的话，律师有个代价的问题，律师要生存、要发展，有费用，这种情况下就出现了两个问题，一个是预期的费用和未来可能得到的收益要通过不断地组织确认它，当然一下先进入的话可能有难度，律师要创造自己的一番事业的话，也要有前期的奉献精神在里头，你要想拓展这个事业，要想在律师这个事业里体现这个价值，就要有前期的创新理念和思维在里面，否则这个事情做不成。因为物业的管理的这套东西，这也是一个新的东西，在当今的状态下。
刚才老同志讲，四合院没那么多说头，现在大家都住在一起，有很多新的东西在里面，必须要创新的问题，这个办法，这个思路和办法，现有的立法里边有相应的规定，不是说一点规定都没有，有可取的地方，刚才咱们这个律师讲了，一个范围之内，我这个楼里边我有这个权利，这个范围里逐步行使它，或者是有些业主，相对来说范围管理也好，什么东西也好，律师能不能介入，可以介入，这里还有一个试点工作，我发现我们有些律师已经进入到小区的法律服务了，从业主、物业方面的服务抓一两个典型，这个方法必须要有。根据北京市整个物业管理的状态来看，发生这些典型的事件来看，既然我们有这个专业委员会了，有这么一个组织形式我们就可以研究它，这个课题，像这种会可以呼吁更多人参加，有人愿意这方面投资的，愿意奉献的，有钱的，我拿出多少钱，你帮我做，只要能把这个事搞成，也可以啊，方式是多方面的。谈点儿个人的体会感受，不一定对，耽误大家时间了。谢谢。
主持人：刚才有专家发言，有业主发言，有律师的发言，玉圣兄身份比较特殊，刚才的发言把你算在专家类了，下面咱们在实际操作中比较有经验的，业委会的委员这些同志们，任成光同志。
6.任晨光——有权利吗？有操作的可能吗
健翔园业委会主任任晨光
任晨光：我叫任晨光，我是由于一次偶然的机会，在2009年的时候很不幸开始了维权的工作，因为当时小区里面有很多问题，当时可能业主非常混乱，几百人围着开发商要维权，但是是没有组织的，在那个情况下，业主维权要成功必须要有组织，不建立组织维权成功是很难得，因为自己本身从小是做组织工作的，因为为业主的维权做一些共性，所以那个时候2009年很不幸进入大这个行当，一直做到现在。
今天讨论的话题是个没有业委会，业主能否选聘物业公司？首先要有没有这个权利，第二有没有能力操作的问题，肯定是有这个权利的，咱们不妨设想，我们这栋楼，把它摊平了就是一个村子，立起来就是一栋楼，农村有物业公司吗？当然可以请一个物业公司来管，我们富起来的村子，江南的小镇也是请一些人来管，像江南中华第一村的那个，不也是请人在管吗？但是这个权利是开发商给的吗？肯定不是，是村委会定的。
这个权利的本身，在没有成立业委会的时候肯定也有这个权利，这是没有任何问题的，只不过我们的时间的问题，是否有可操作性，或者是否有能力做到，我看从目前咱们条例来说，实际上很大的问题没有明确小区的管理责任，没明确这个问题，现在小区这么混乱，谁给小区负责任，是谁？是开发商吗？还是物业公司？还是全体业主？业主委员会没有成立，物业公司是做服务的，它怎么对这个事情负责了？开发商已经把房子卖了，这个问题就导致现在很多的问题，开发商请来一个物业公司以后就甩手不管了，让业主跟物业公司斗肯定是不行的。
第二个物业公司成立了，业主大会那么多人怎么行使一个管理责任呢？如果咱们国家交给人大，甚至交给全国人民管理这个国家怎么关？肯定要成立一个专门的管理机构，在这种情况下，实际上我们在目前这种管理责任不明确的情况下，既然不明确，全体业主肯定知道是有责任的，有责任来做这个事情，全力业主当然是有权利来更换物业公司，这个从法理上没有问题，那么怎么操作这个事情？根据目前物业管理条例，物业管理条例没有明确谁来收这个物业费，只是明确了业主必须要交物业费，而且指的是选聘正式物业服务企业之后，规定要交物业费，在选聘正式物业公司之前，条例并没有明确规定要交物业费。当时制订条例的人为什么这么规定，把前期物业管理和后期物业管理分开，总共有八条，反反复复强调业主要交管理费，但是前期的管理内容里面说，没有任何一份文字说要交物业费，这里头是有技巧的。
因为本身合同，甲方和乙方签个合同不可能让丙方埋单，就是因为开发商不可能和物业厩┒┱飧龊贤锩娲嬖谝桓龇ɡ淼奈侍猓ü抵鞅砭龅姆绞窖〕隼匆桓觯悦魅匪党隼匆抵鞅匦胍晃镆倒芾矸眩紫纫桓雒挥泄娑ㄇ捌诘那榭鱿碌媒晃镆捣穹眩诙鲆裁挥泄娑ㄊ怯伤词辗眩飧鑫侍饷挥忻魅罚颐峭ǔ５厝衔晌镆倒臼杖≌飧鑫镆捣穹眩⑶矣伤洌馐谴蠹蚁氲比坏氖虑椤?
第二个咱们可以看看北京市人民政府令，关于北京市居住小区物业管理办法，这个到现在还是有效的，根据咱们国家的法律的立法的规定，人民政府令属于政府规章，因为有效力是很高的，至少比哪个部门发个文件要高。业主可以把钱既可以交给业主委员会，也可以交给物业服务公司，并没有规定把这个钱必须要交给物业服务公司，这个规定目前仍然有效，除非北京人大出来一个新的细则，在这个细则出现以前这个规定是有效的，目前并没有废止，所以从这一点上讲。
同时池先生提到，入住的时候收取2%的建安管理费也是条例地规定的，同时规定了两条，物业管理费也是这么规定得很清楚，这个钱不属于物业公司属于业主的，业主委员会成立只求，应该交给业主委员会，在北京市2009年第10几条我忘了，最后一条规定得很清楚，前面已经收取了这笔钱必须纳入基金。我要说明什么问题，物业公司没有天然的收费的权利，想当然地把钱交给了他。
根据这两点，成立了业主委员会，如果更换了物业公司，我觉得可以根据这一条，可以把这些费用拿过来，只要把这个单子在没有成立业主委员会的小区，既然条例没有规定，物业公司可以收物业服务费，我们当然可以业主找一个机构，找一个中间的机构，哪怕财务管理公司我统统把钱交给他，跟你谈，你要OK了，我们就把钱拨给你，你要OK，我就不给你，拿不到钱他就跑了。当然这个问题要全体业主要齐心，所以业主有这个权利，我钱交给一个中介公司，我们这些业主，我推荐出业主代表，成立业主代表这个组织，我授权给他谈这个事情，谈完了以后，一期开发也好，已经开发的也好，我成立一个组织，我这些人经过这些已经入住的业主的授权，我根据民法应该有权利处理这些问题。这是一种事实上达到了我的目的，实际上拿不到钱了，拿不到钱可能就干不了了，干不了就走了。我们所有的这些做法是有法可依的，我想权利上，咱们有这个权利，实际操作上咱们依法办事，而且抓不到我们的把柄，我就提出了这么一个建议。大家可以讨论。