主持人：任晨光主任的发言谈到了很多具体的问题，待会儿老先生您有什么问题可以提问，也可以单独和任主任交流，他对业主委员会和业主大会的运作，包括业主也很多的研究。
咱们可以发言可以稍停一停，刚才的几位发言，大家听了有什么疑问，有什么意见可以稍做讨论，也都注意一下时间。
7.讨论
王养毅：我也提一个事，刚才任主任说得挺好，这个要齐心，你得有这个组织，就两条，一条是依法，一条就是团结，没有这两条不行，依法有些东西我也不知道，你说了199几年那个规定，我听着有点晕，有了这个法，我们知道了懂得了，大家团结起来，我们小区里头也都明白这个事，地下车库的事，我就不讲了，但是现在是什么情况呢？向大家提出来讨论一下这个事，我们这个物业公司进入这个小区，和小区是同时诞生出来的，开发商盖起来房子以后，我入住，我一入住以后开发商就给你把物业公司也承担了，你先交钱买房子，然后交物业费，这样一套手续，这样自然地就造成了掌握了小区管理的一统天下，慢慢地形成一个什么概念了？他收取物业费是理所当然的，从今天我听了任主任讲的，那就说什么呢？前期物业管理就不一定交，而且前期管理你物业公司给你钱，开发商给你2%，哪个小区实行了这个事？
任晨光：实行了。
主持人：开发商在交付建安费这块没有精确地统计，基本上实际没有，基本上通过什么形式呢，一个小区比如300万，300万拿给了物业公司，开发商拿去了，这就是开发商成立物业公司的最重要的原因之一，这个钱不出兜，就回来了，实际上开发商把建安费的2%交付给物业公司，应该说很少，基本说没有。
王养毅：所以我也不知道这个事，现在我们就说，开发商尤其成立物业公司，干了两年以后，或者他自己的物业公司，把自己的物业公司弄来以后，他还是说，他们是两家，实际上是一家，物业费多少多少他们两家协商进来了，我的主张是我不给它交物业费，我没给你钱合同，我以前跟那家物业合同就走了，等于没合同了。
主持人：您那小区没有业主大会和业主委员会是吗？
王养毅：现在业主大会也出来了，就是小区不给备案。现在我们这个小区里头就有一部分，好像是一多半没交物业费，我也没交，我说你们也不交，因为什么了？北京市物业收费管理办法里有两条，一条是要和业主协商，第二条叫明码标价，它现在是不和业主协商，另外没有明码标价，你说3.3元一个平方米，怎么出来的价钱，不知道，所以我不能交，要交弄明白以后再交，另外一个我跟你没有合同，这样的情况下，我们就拒绝交，不交给他，物业公司也是算前期，又换了一个，以前那个，我们入住的时候，强迫我们跟他签物业合同，签了我们就交，现在我们跟他没有合同。
主持人：这个问题是这样，我觉得是，既然您刚才也提到了北京市1月1号开始实行物业管理办法，上面也确实规定了市场条例价，必须由物业公司和业主协商，这个很明确，我觉得在这个情况下，缓交物业费是完全没有问题的，是有法律条例的，今年的物业费进行起诉的话已经不太可能了，我在我们小区业委会我就这么号召大家的。
王养毅：他没权利起诉我们？
主持人：权利还是有，但是赢的可能性非常小。下面，肖太福律师给我们讲讲。
8.肖太福——没有业主委员会和业主大会可以拒绝服务费，但是你没有权利更换物业公司，你没有业主委员你怎么选物业公司呢
中华全国律师协会宪法与人权专业委员会副秘书长肖太福律师
肖太福：不好意思，我对这个问题我没有多少准备，因为我是个业主，而且还是好几个社区的业主，这几个社区都存在一些问题，后来我也找了政协委员，我们今年春节的时候专门对付这个问题写了一个提案，就是要求依法组建规范业主委员会，来建设一个和谐社区，今天会议主题讲的是没有业主委员会是否可以选聘物业公司，这个观点我认为，没有业主委员会和业主大会可以拒绝服务费，但是你没有权利更换物业公司，你没有业主委员你怎么选物业公司呢？这个物业管理条例明确规定，业主委员会代表广大业主来跟物业管理公司签订物业管理合同，只有有一个组织，有一个业主委员会，才能代表社区这么多居民选择新的物业管理公司，进而实现把旧的物业管理公司请走，所以业主委员会的成立是一个非常重要的工作，想绕过这个不大可能，但是我们物业管理条例也讲到这一点，你可以自行感觉，在我们社区来讲，你把物业公司赶走，把我们留下来，你还给我们加50%的工资，我们给你服务得更好，你还不要这么多钱。
也就是说到底物业管理是个什么行业，我们今天认识得不清楚，物业管理本应该是微利的、保本的行业，但是物业公司在我们工作成为一个暴力的行业，这个暴力的行业跟我们的经济感觉体制，跟我们的政府体制跟我们的政府利益是分不开，我们从西方社会引进商品房这个体制是个好事，但是我们没有把好的东西学来，甚至把一些坏的，甚至称为更坏的东西，如果组建业主委员会没有成立，如果侵害业主的利益却有创造性的提高，这个问题发生的原因多方面的，一个根本的原因是没有监督，没有想换物业管理公司，你们换得了吗？因为这个物业管理公司作为开发商，作为地主也好，老地主，旧地主成立的物业管理条例，你交的一大笔钱，土地本来商品房你们都摊薄了，结果车库还是它的，车门还是它的，绿地还是他的，这个问题就复杂了，就是因为物业管理公司代表的是开发商的利益，他们是一劳永逸的利益，然后这个物业，大家看看那个钉子，那个螺丝，那个水管，开关，那个水闸，你那个业主知道吗？您是不可能知道的，这套技术资料在哪里呢？开发商交给了物业公司，会交给你们新物业吗？我们就问政府，政府监管不利，没有把全套的基础资料拿到手，给你扶持一套东西也是不完善的，哪个地方电梯停掉的，哪个地方漏了水你都不知道，所以我们寻根要寻到底，换位也要讲技术。
再一个我讲的核心问题是监督问题，物业管理费按照成本来说两块钱该足够了，给你定3.5元，每平米一算，每年就要多出一大把的物业管理费，只要政府管理部门给一点小的行贿，就可以足以换来这么大的利益，有谁去解决这个问题吗？有谁监督这个问题吗？没有人去，据我调查，负责管理物业管理费用的干部只有两名，丰台有那么多的社区两个人管得过来吗？想管也管不了，我们督促他结果还是无济于事，但是我们可以自主管理，我们规定了第一年是没有办法的，第一年的时候就是所谓临时服务，临时服务结束以后，居民进入正式服务阶段，这个是时间点，是应该让广大的业主认识到自己的权利在什么地方，你先买了房子你一个人定不了，但是社区有小猫小狗拉屎怎么办，有代管的，指定的物业管理公司是他的义务，但是不是权利，一年满期进入正式的物业管理，如果没有履行这个程序，跟业主协商，成立业主大会和业主委员会，那么你的临时物业管理就停止了，这个时候我们就应该积极地组织业主委员大会，开发商也应该积极地组织业主委员会，政府和居委会也应该帮助做这个问题，业主是一盘散沙，开发商把自己的利益，居委会是懒得管事，政府是力量不够，这就是业主委员会搞不起来的原因，那么要做这个问题，秦兵同志在研究这个方案，如何解决居民搭便车的问题，业主委员会给你收150块钱你都不愿意交，这个问题怎么办？这是根本的问题，业主委员会的经费从哪里来？贴张海报，发个通知都是要钱的，我们业主一盘散沙，业主委员会无法落实，第二政府不管事，第三把占利益，面对这个问题今天的法律也是空白的，经验也是空白的，包括秦兵律师我们研究的时间非常长，今天也没有很好的方案，这个问题，设计的业主委员会，就是基层民主的部门，往深处来说，某些政府官员不希望大家权利觉醒的，更不希望大家选举的。
这个问题，作为经济建设来说或社会秩序来说又是必不可少的，这个问题必须出现一支公益性的东西，形成一套完整的方案，先投入、先付出，但是要确保一种回报机制，比如说你们社区有20栋楼，你要做业主委员会的发动，要动员到各家各户，每个楼里要有楼长，你才能有业主委员会，你才能用业主委员会代表他协调，这立宪过程中，是我们民族意识、权利意识很重要的部分，这个问题要下手的，怎么选择物业是业主当然的权利，但是如果行使这种权利难上加难，这个过程中如果没有历史的介入，没有大家的团结，没有初期的费用，前然是行不通的，所有的问题都很好解决，一个最难解决的问题，也就是启动的业主委员会的经费从哪儿来，律师收费是合法的，业主委员会要负责劳动津贴也是正常的，你们给我解决这三大问题，解决了律师费，解决了业主委员会的劳动津贴，我们有现成的完整的方案，在这个情况下，物业听也好，政府听也好，不听也好，我们有办法，先拒绝服务，或组建业委会，再选聘新物业公司，这里就有一个环节，基础资料，这个还要像秦兵多种工作，买房的时候督促他们把完整的资料交给政府部门备案，政府要主动地扶持完整的资料。随时要接管出问题的物业管理公司，这就好办了，任何物业管理公司，必须向政府缴纳一部分数目不少的保证金，如果出了问题保证金就扣了，资质我就给你降了，撤了，应该来说这个缺的不是法律专家，缺的是有勇气的问题。
我就简单讲这么一点。
9.郝敬——权利是天然的，但是怎样实施？
亚运新新家园业主郝敬