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地产经纪实务模拟试题库——第四卷,
a.没区别 b.没有关系 c.更快 d.更慢
50. 不应计入房地产租赁经营投资成本的是( )。
a. 税费 b. 房屋改造费用
c. 经营管理费用 d. 出租房屋所占用土地地
二、 多项选择题（共30题，每题2分。每题的务选答案中有两个或两个以上符合题间的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.分5）
51．新建房地产交易，存在着（ ）等子市场。
a. 期房 b. 现房 c. 保险
d. 抵押 e. 租赁
52. 房地产市场调查的特点主要有（ ）。
a. 调查内容的广泛性 b. 调查对象的多变性
c. 调查方法的多样性 d. 调查结果的局限性
e. 调查目的的惟一性
53. 楼盘进行推广活动的时机有（ ）。
a. 认为购房的新顾客人数不够多时
b. 新项目导入市场信息的速度必须加快时
c. 该片区或某一特定时期市场竞争特别激烈时
d. 产品销售非常成功,需要庆祝时
e. 主要竞争对手积极举办推广活动时
54. 房地产经纪人受理了委托业务后，主要应收集的信息有( )。
a. 委托方信息 b. 经纪业动态信息
c. 房地产管理部门的机构设置信息 d. 标的物业信息
f. 与标的物业相关性的市场信息
55. 房地产项目从土地取得到入市销售,房地产营销划分为( )等阶段。
a. 项目取得与地块研究 b. 产品设计与规划
c. 项目策划与销售 d. 物业管理
e. 施工监理
56. 建筑队策划方法的特征主要有( )。
a. 物质性 b. 经济性 c. 个别性
d. 综合性 e. 观赏性
57. 市场细分应考虑的因素主要有（ ）。
a. 地理因素 b.人口因素 c. 政治因素
d.行为因素 e. 价格因素
58. 形象定位遵循的原则有( )。
a. 易于项目展示和传播 b. 与项目产品特征符合
c. 一定要高档 d. 与目标客户群的特征符合
e. 一不定期要参照竞争项目
59. 价格高速过程中所做的市场验证包括（ ）。
a. 价格敏感分析 b. 楼盘定位分析 c. 中价策略
d. 调整价格 e. 更改价目表
60. 总体定价策略一般分为（ ）。
a. 低价策略 b. 高价策略 c. 中价策略
d. 一般价格策略 e. 预期价格策略
61. 影响房地产价格制订的市场因素有( )等。
62. 房屋销售阶段确定的均价有（ ）。
a. 项目整体销售均价 b. 项目分栋销售均价
c. 项目分层销售均价 d. 项目分阶段销售均价
e. 项目分户销售均价
63．地产项目的市场推广准备包括（ ）。
a. 挖掘卖点 b. 提炼推广主题 c. 制订推广计划
c. 进行广告策划 e. 广告心理研究
64. 一个楼盘的卖点必须具备的条件是（ ）。
a. 卖点是楼盘自身优越的,不容易被竞争对手抄袭的个性化特点
b. 卖点必须是楼盘永不更改的亮点
c. 卖点必须能够展示,能够表现表现出来
d. 卖点必须在项目定位阶段就确定
e. 卖点必须是能够得到目标客户认同的特点
65. 树立楼盘品牌的方式有（ ）。
a. 命名及标志 b. 产品品质 c. 创造概念
d.高价销售 e. 追求个性化
66. 广告效果测定的方法包括（ ）。
a. 直接评估法 b. 实地调查法 c. 信息反馈法
d. 财务指标衡量法 e. 专家意见法
67. 销售准备的资料中属于宣传资料的有（ ）。
a. 形象楼书 b. 功能楼书 c. 预售许可证
d.宣传单 e. 客户置业计划
68. 销售准备中针对销售人员应进行的工作内容主要有（ ）。
a. 确定销售人员 b. 确定培训内容
c. 确定培训方式 d. 确定奖励方案
f. 确定营销组织模式
69. 属于销售现场管理的有（ ）。
a. 楼盘客户资源共享 b. 房号管理`
c. 客户登记、随时跟进 d. 现场接待次序
e. 权限控制
70. 房屋认购合同（ ）。
a. 是确定购房客户对合同标的的认购权
b. 可在房屋买卖合同用完时代替买卖合同
c. 可以保障置业者的合法权利
d. 可以保障开发商的全法权利
e. 必须在房地产管理部门进行备案
71. 房地产经纪人必须掌握和熟悉地方政府关于房地产交易中有关（ ）等政策规定。
a. 商品上市 b. 房地产税费 c. 环境保护
d. 物业管理 e. 行业规范管理
72. 运用市场比较定价法，房地产项目价目表的制订步骤包括（ ）等。
a. 制订均价 b. 制订分栋、分期均价
c. 确定层差和朝向差 d. 确定难点和重点户型价格
f. 形成价目表
73．在输房地产交易手续过程中，房地产经纪人必须掌握和熟悉与政府管理部门有关的（ ）等具体环节和内容。
a． 产权查询 b. 申请登记 c. 课税估价
d. 房屋保险 e. 行政性收费
74. 购房者在签订住房抵押贷款合同时，应注明（ ）等监督权。
a. 估价单位的选择 b. 拍卖底价的认可 c. 公告发布
d. 招标活动的参与 e. 按时付款给业主
75. 房地产经纪人促成房地产转让或租赁业务时,在确定价格方面应当遵循( )原则。
a. 关系公开 b. 业务公正 c. 公平议价
d. 价高者得 e. 立字为据
76. 房地产交易中，依照法律定，优先购买权有（ ）。
a. 承租人优先购买权 b. 共有人优先购买权
c. 国家优先购买权 d. 业主债权人优先购买权
e. 业主直系亲属优先购买权
77. 按政府有关规定,不能接受出租业务委托的房地产有（ ）。
a. 违章建筑 b. 房屋所有权权属有争议
c. 共有房屋未取得共有人同意 d. 不符合使用安全标准
e. 房改房
78. 房地产租赁合同应当具备（ ）等条款。
a. 押金、租金、佣金及交付方式 b. 租赁用途
c. 当事人姓名、住所 d. 维修责任约定
e．押金、租金及交付方式
79．房地产居间业务中，按投资目的划分的房地产投资类型主要有（ ）。
a．以盈利为目的的房地产买卖投资 b．自用置业投资
c．出租经营置业投资 d．为保值、增值的土地投资
e．房地产租赁经营投资
80．房地产居间业务中房地产投资分析涉及的基本指标有（ ）。
a．投资占用时间 b．投资成本和收入 c．投资回收期 d．投资利润 e．资本金利润率
三、 综合治分析题（共20题，每2分。由单项选择题或多项选择题组成。请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
（一）、调查显示，w市h区是高等院校和科研院所密集地区，高校教师和科研人员近年来收入稳定，收入水平有较大提高，原有住宅建筑面积一般在80m2左右，户型多为二室一厅，他们改善住房条件的愿望十分强烈，而周边未有合适楼盘推出。该地区原有某企业效益不好，破产后土地闲置，开发商拟获取该土地使用权，按规划要求进行住宅开发。
81．住宅单套建筑面积定位应为（ ）
a.70~80m2 b.80~90m2 c.100~120m2 d.120m2以上
82．不宜定位为项目主力户型的是（ ）
a．三室一厅 b．三室二厅 c．二室一厅 d．四室二厅
83．最难以成为其主要销售对象的是（ ）
a．高校职工 b．科研人员 c．工业企业职工 d．国家公务人员
84．以上各题分别对该项目进行了（ ）
a．产品定位 b．形象定位 c．客户定位 d．建筑定位
（二）某新建商业用房的完全成本为2500/m2。开发高希望的目标利润率是完全成本的20%，销售税金为200元/m2，周边同档次物业的市场价格水平为3500元/m2，预计该物业的年总收益400元/m2，总收益倍数为10。
85．采用成本加成定价法，该商业用房的价格应为（ ）
a．3000元/m2 b．3200元/m2 c．3500元/m2 d．4000元/m2
86．采用市场比较定价法，该商业用房的价格应为（ ）
a．3000元/m2 b．3200元/m2 c．3500元/m2 d．4000元/m2
87．采用未来收益定价法，该商业用房的价格应为（ ）
a．3000元/m2 b．3200元/m2 c．3500元/m2 d．4000元/m2
88．当前同类物业供求基本平衡，市场状况基本平稳，首选的定价方法应为（ ）
a．成本加成定价法院 b．市场比较定价法
c．指标定价法 d．目标成本定价法
89．确定该商业用房均价后，制订每个商业单元价目表时，应考虑的主要因素有（ ）
a．景观 b．单元面积 c．单元平面布局 d．单元所处位置
（三）黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了两年后，想将房子租出，于是委托a中介公司的经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。
90．黄先生采用等额本息还款法，则其每月还款（ ）元。
a．1385 b．2077 c．692 d．1585
91．相对于等额本金还款法，等到额本息还款法具有（ ）的特点。
a．借款人的前期压力大b．借款人的前期压力小c．操作复杂d．操作简单
92．小张应要求黄先生提供的（ ）等文件以供核实。
a．房屋产权证 b．银行同意其出租的书面文件c．黄先后的身份证明 d．房屋质量保证书
93．小张有义务告知黄先生不得将房屋出租给（ ）人员。
a．无发事行为能力的 b．无合法有效身份证明的
c．无所在城市户口的 d．有犯罪记录的
94．小张接收委托后，必须采取忍气吞声服务步骤是（ ）。
a．查勘核实 b．市场推广 c．市场调研 d．洽谈签约
95．在未签订租约前，房屋发生水管漏水，导致房屋受损，应该由（ ）。
a．a公司承担赔偿责任 b．公司承担连带赔偿责任c．公司先承担赔偿责任向小张追诉 d．黄先生自己承担损失
96．如果选择首付20%，余款向银行抵押贷款，贷款期10年，贷款年利率为5%，按月等额还款，月还款额为（ ）元。
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