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2017年经济师考试《中级房地产》试题,
（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
61.与乡村相比，现代城市的特性体现在（ ）。
A.以工业人口为主
B.以非农业人口为主
C.人中密度大
D.一定地域的政治、经济和文化中心
E.犯罪率低
62.下列关于城市职能和性质的表述中，正确的有（ ）。
A.城市职能概念的着眼点是城市的基本活动部分
B.城市职能概念的着眼点是城市的非基本活动部分
C.城市性质是城市主要职能的概括和体现
D.城市性质是城市发展能力的概括和体现
E.城镇化是乡村转变为城市的一种复杂过程
63.下列关于国有土地租赁的说法中，正确的有（ ）。
A.国有土地租赁，可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式
B.国有土地租赁，租赁期限六个月以上的，必须签订租赁合同
C.承租人将土地转租给第三人的，承租土地使用权随之转让
D.承租土地使用权期满，承租人可申请续期
E.国家因社会公共利益的需要，可依法提前无偿收回承租土地使用权
64.下列情形中，国家可以无偿收回国有土地使用权的有（ ）。
A.因社会公共利益需要而提前收回土地使用权的
B.为实施城市规划而提前收回土地使用权的
C.商业用地土地使用权届满的
D.以出让方式取得土地使用权开发房地产，满两年未动工的
E.土地使用者因破产而停止使用土地的
65.房地产市场调研与一般耐用消费品市场调研的不同之处主要体现在（ ）等方面。
A.内容
B.对象
C.步骤
D.侧重点
E.原则
66.深度访谈法的主要特点是深入挖掘单个被访者的（ ）。
A.态度
B.感受
C.动机
D.消费
E.文化
67.控制性详细规划的主要内容包括（ ）。
A.确定各级支路的红线位置、断面、控制点座标和标高
B.建设条件分析和综合技术经济论证
C.道路系统规划设计
D.根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线
E.制定相应的土地使用与建筑规定细则
68.房地产投资中，若甲项目每年的净现金流量为乙项目相应年份净现金流量的两倍，通过分别计算甲、乙两项目的净现值和内部收益率，则可以判定（ ）。
A.甲乙两项目的净现值相等
B.甲项目的净现值为乙项目净现值的两倍
C.甲乙两项目的内部收益率相等
D.甲项目的内部收益率为乙项目内部收益率的两倍
E.甲项目的净现值和内部收益率均为乙项目的两倍
69.房地产投资风险中的静态风险是指由（ ）带来的风险。
A.决策失误
B.意外事故
C.财务状况不良
D.经营条件恶化
E.自然灾害
70.房地产投资的不可抗力风险有（ ）
A.投资判断失误
B.地震
C.战争
D.台风
E.温和的通货膨胀
71.下列工作中，属于房地产开发项目招标工作内容的有（ ）。
A.发出招标公告与邀请函
B.发售招标文件
C.评标委员会向投标人介绍评标方法
D.对投标人进行资格复查
E.与承包商协商工期和付款方式
72.采用市场法进行房地产估价时，可比实例的实际成交价格只有经过了（ ）等处理后能可视为估价对象的价值。
A.交易情况修正
B.调查核实
C.公开披露
D.交易日期调整
E.房地产状况调整
73.房地产估价中采用收益法，导致估价结果高的因素有（ ）。
A.确定的收益期限长
B.预测的净收益大
C.选取的报酬率高
D.预测的运营费用高
E.考虑了净收益增长
74.房地产企业在组织市场营销的过程中，可以自主控制和加以设计的市场营销要素有（ ）。
A.市场
B.产品
C.价格
D.促销
E.渠道
75.在房地产市场内部（不含土地使用权出让市场），一级房地产市场营销的特征有（ ）。
A.产品以存量房地产为主
B.价格由开发商主导定价或采用政府指导价
C.较少使用促销手段
D.较多使用直接销售渠道
E.供方以分散的小业主为主
76.业主委员会的主要职责有（ ）。
A.召集业主大会会议
B.代表业主选聘物业管理企业，并与之签订物业服务合同
C.监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
D.监督业主公约的实施
E.调解业主之间及业主与物业管理企业之间的纠纷
77.房地产抵押贷款市场的中介服务机构包括（ ）等。
A.贷款日常维护服务机构
B.评估机构
C.律师事务所
D.担保公司
E.监管机构
78.房地产股票融资的优点有（ ）。
A.股利可以从税前利润中支付
B.促使房地产开发企业提高资金使用效益
C.可以在短时间内筹集到房地产开发所需资金
D.降低房地产融资的风险
E.股票价格的上升有利于提升企业的市场形象
79.房地产税收的基本职能包括（ ）。
A.保障财政收入
B.筹集公共建设资金
C.发挥经济杠杆的调节作用
D.杜绝房地产投机行为，维护市场秩序
E.调节收入水平，缩小贫富差距
80.下列计算房产税应纳税额的公式，正确的有（ ）。
A.依照房产余值计算缴纳，应纳税额＝房产计税余值×1.2%
B.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×1.2%
C.依照房产余值计算缴纳，应纳税额＝房产计税余值×12%
D.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝租金收入×12%
E.依照房产租金收入计算缴纳，应纳税额＝房产计税原值×12%
三、案例分析题（共20题，每题2分。由单选和多选组成。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
（一）某企业拟在其经营的旅馆旁再建一新旅馆，新旅馆的建造费用为4000万元，项目可行性论证费30万元，投入流动资金200万元。经测算，每年经营净收益300万元，但新旅馆建成投入使用后会使原有旅馆每年利润减少50万元。该企业拟在经营5年后将新旅馆转手出售。该新旅馆经营40年后，净残值为400万元。基准收益率为10%.
81.新旅馆的初始投资现金流量为（ ）万元。
A.4180
B.4200
C.4230
D.4280
82.新旅馆的终结投资现金流量为（ ）万元。
A.600
B.630
C.650
D.900
83.新旅馆按直线折旧法提取折旧的年折旧额为（ ）万元。
A.77
B.85
C.90
D.95
84.新旅馆转手时，若购买者要求10%的年收益率，则售价最高可达（ ）万元。
A.2500
B.2550
C.2800
D.3000
85.与采用利润指标相比，采用现金流量指标评估投资项目的优点有（ ）。
A.能显示投资获利数额的大小
B.便于考虑资金时间价值
C.评估更具有客观性
D.能反映投资效率的价值
（二）某写字楼在建工程的用地是3年前通过出让方式取得的，土地使用权年期为50年，预计该写字楼2年后建成出租，月毛租金为50元/平方米，出租率为90%，运营费用为毛租金的40%.
86.采用假设开发法评估该在建工程的价值，应从该写字楼建成后的价值中减去（ ）。
A.土地取得成本
B.已投入的开发建设成本
C.后续开发建设的必要支出
D.后续开发建设应获得的正常利润
87.该写字楼建成后的年净收益为（ ）元/平方米。
A.300
B.360
C.540
D.600
88.求取该写字楼建成后的价值，需要先求取报酬率。求取报酬率的方法有（ ）。
A.累加法
B.成本法
C.市场提取法
D.直线法
89.假设报酬率为8%，该写字楼建成后的价值为（ ）元/平方米。
A.3000
B.3633
C.3750
D.4500
（三）某房地产开发企业在土地使用权挂牌出让中，以每平方米2100元的价格获得一块住宅用地，土地总面积20000平方米，容积率为3.经测算，预计开发建设总成本为每平方米建筑面积2500元（不含土地成本），销售税费率10%.在具体实施项目前，公司高层管理者提出要以市场营销观念指导项目的开发建设和营销活动，确定了5家房地产经纪机构代理租售房地产，并已分别与这5家房地产经纪机构签订了委托代理合同。
90.在房地产市场调研中，房地产市场价格的调研包括（ ）等内容。
A.项目所在地区同类房地产价格
B.房地产商品需求价格弹性
C.地区代理商的数量、素质
D.房地产市场供求状况的变化趋势
91.项目若采用成本加成定价法定价，企业预期成本利润率为25%，则项目的最低售价不得低于（ ）元/平方米。
A.4000
B.4400
C.4444
D.4600
92.该房地产开发企业所确定的房地产代理方式具有（ ）等特点。
A.委托方协调工作量大
B.谁先代理成功谁取得佣金
C.佣金结算简单
D.代理成本低
93.该房地产开发企业在选择代理机构时，应依据的标准有（ ）。
A.法定代表人经历
B.营销经验和业绩
C.营销网络
D.代理费用
（四）某住宅小区共有1400个业主，其中800个业主的住宅为小户型，总建筑面积为4万平方米且每户建筑面积相等；600个业主的住宅为大户型，总建筑面积为6万平方米且每户建筑面积相等。小区第二次业主大会会议决定，不再续聘原物业管理公司，而选聘新的物业管理公司。
94.该小区第二次业主大会会议的召集人应为（ ）。
A.小区业主委员会
B.业主大会筹备组
C.小区所属居民委员会
D.原物业管理公司
95.根据《物权法》选聘或解聘物业管理企业"应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意"的规定，该小区业主大会决定选聘或解聘物业管理公司的有效条件为（ ）。
A.全部大户型业主和200个小户型业主参加并表决通过
B.全部小户型业主和100个大户型业主参加并表决通过
C.全部小户型业主和101个大户型业主参加并表决通过
D.全部大户型业主参加并表决通过
96.新选聘的物业管理公司，专职管理和技术人员至少要有（ ）人。
A.50
B.30
C.20
D.10
（五）王某购买了一套市场价格为200万元的商品房，首付款为5%，余款向银行申请抵押贷款，假设贷款期限为20年，采用固定利率按月等额还款方式，贷款年利率为5%.
97.王某这笔贷款的月利率和还款期数分别为（ ）。
A.0.3872%，20期
B.0.4167%，240期
C.5%，20期
D.5%，240期
98.王某这笔贷款的月偿还额为（ ）。
A.5800.3元
B.6233.5元
C.6599.6元
D.7908.5元
99.如果王某选择等本金还款方式，则其面临的情况是（ ）。
A.每月偿还利息递增、每月付款递减
B.每月偿还利息递减、每月付款递增
C.每月偿还利息递增、每月付款递增
D.每月偿还利息递减、每月付款递减
100.如果王某选择可变利率抵押贷款，则下列说法中，正确的有（ ）。
A.在抵押贷款合同中采用月还款限制和本金负摊还条款，是为了降低借款人的利率风险
B.可变利率抵押贷款是贷款利率随市场利率指数变动的抵押贷款
C.可变利率抵押贷款利率由市场利率指标与附加利率两部分组成
D.对于调整幅度较大的可变利率抵押贷款，抵押权人一般会要求较高的初始贷款利率
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