3、资源整合能力的压力
目前房地产的发展已经从单纯的房子买卖，发展到对综合因素的需求。
广州的发展商早已经意识到了这一点，因此，他们在开发新产品的时候，对项目的软、硬件设施都非常重视。如配套、交通、运动设施、教育配套、医疗保健设施、物业服务等。
如碧桂园提出的“五星级的家”；祈福新村“十年磨一箭”等等，旨在精心打造产品的同时，对其他资源也要进行有效的整合。
4、产品开发规模的压力
万科的产品开发，尤其是万科四季花城在全国各地的开发，规模方面在当地是首屈一指的，在规模、配套、园林景观、建筑立面、建筑风格、规划形式、物业管理、社区文化等方面，引领当地的市场潮流，自然受到市场追捧。
但是，目前广州大规模开发的项目非常之多，占地千亩以上的项目就如祈福新村、碧桂园、星河湾、华南新城、雅居乐、南奥等，这些开发多年的成熟社区，各方面的配套设已非常完善，而且正在享受着成熟品牌带来的后继利益，在市场拥有较高的知名度和忠实的客户群，市场认同度在不断提升。
5、项目所在地块的成熟度的压力
虽然广州市政府提出了“东进、西联、南拓、北优”的“大广州”发展策略，但是广州的发展并不是均衡的，广州城区的整体发展进程格局一直处于“东强西弱、南速北缓”的局面。
而目标客户群也是认可东南方向的发展，就本项目所在地——西区，一直受到忽视，因此也就不是房地产发展的热点区域，所以目前开发必然存在一定的难度。
二、 了解广州万科四季花城所面对的问题
1、广州房地产市场态势
目前广州房地产市场的发展的热点主要在东区、南区。很多大的发展商在那里进行了圈地，相信目前和今后的一年时间内主要的发展方向仍然是东部和南部，而西、北区域的开发还要有相当的时间，因此市政配套、生活配套、交通配套等人们生活必备条件缺乏的现象暂时还不能得到大规模的改善，如今，西部仍不是广州房地产市场出彩的热点区域。
2、项目所在区域——西区的特点
由于之前的广州西部少有的大发展商及大型项目进驻，因此整体态势是非常的冷静，金沙洲桥以西几乎没有大型住宅，更没有档次较高的商品住宅出现，同时市政配套、交通路网、生活配套等不及东、南的发展势头与速度，导致广州人的心目中，从板块上讲西区不是置业的首选。
3、广州市场远远超过其他城市的成熟：
广州市的房地产发展同比全国的房地产市场，已处于成熟、规范与高强竞争的阶段，开发标准也不断提高。
对于消费者而言，见得多了要求自然也越来越高，除了居住因素以外，对项目的性价比、未来走势，升值潜力、周边环境、小区环境、小区文化、教育、娱乐等需求从原来的“自选动作”，逐变成为“指定动作”，对于任何一个开发商，都是沉重而现实的压力。
4、客户群的购房习惯
本土老城区年龄偏大的广州人，有着浓郁的区域情结，他们的居住习惯决定了他们购买郊区盘的倾向性较低。
而较年轻的本土广州人及有一定经济实力的外来人，不留恋老城区，但在购买郊区盘时，就对产品的建筑品质、小区环境、开发规模、生活配套、交通、市政配套、物业服务、价格、性价比、教育等要求非常注重，这些因素，将成为促使其购买的“兴奋剂”。
结论：万科进入广州，除了面对房地产市场、项目所在区域的压力，还要面对同行业竞争所带来的前所未有的压力。如何在广州市场站得一席之地，并再次成为“领头羊“。
Re:20xx年广州万科四季花城策划案
第三部分 营销策略思路 找到本项目的出路/明天
整体思路：
主要是通过品牌导入策略、市场发动策略、市场引爆策略、销售策略的一步一步深入剖析，找到项目在市场创造神话的最佳切入点。
要想令项目在市场更具有竞争力，我们先从竞争策略入手：
一、竞争策略选择:
竞争策略类型：
1、 价格竞争策略：
以低于竞争者的价格赢得市场。——与万科品牌价值体验背道而驰
2、 差异化竞争策略：
顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装，形成差异性。——很多竞争对手已在运用，有一定竞争力，但在市场中与其他竞争对手只能形成拉锯，而非绝对优势。
3、 全面领先竞争策略：
即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。
结论：本项目选择全面领先竞争策略。
二、核心竞争策略
为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以在立足市场，并在竞争中占据有利的地位。
1、 摧毁消费者的心理防线：
主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，它从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着其自身优势，有效地获得消费者的青睐。
2、取胜竞争对手：
以强势领先的产品与形象，构筑不同档次的竞争平台，彻底地取胜竞争对手。
三、构筑核心竞争力：
（一）、基本思考点:
1、 构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势;
2、 SWOT分析找到是在市场粗略的位置，而无法更深入地找到项目的核心竞争力，在此我们采取进一步的核心竞争价值分析;
3、 本项目核心竞争价值共分“内中外”三重——整合万科广州四季花城的优势.
（二）、核心竞争力的实现：
1、外层价值——自然山水的号召力。
1） 万科四季花城项目所在地拥有“八湖二山”，为“生活在风景”中提供天然的不可再生和模仿的资源；
2） 万科四季花城位于广州与黄岐处即可享有广州的便利又可享有黄岐的成熟，坐享自然环境的幽静与都市的繁华；
3） 万科四季花城所处的位置让其即拥有了广州的客源，又能得到佛山客户的向往，其目标客户层面无形的扩大了。
区域：
Ø 拥有八山二湖的自然生态环境；
Ø 与广州、南海等中心区仅15—30分钟车程；
Ø 位于广佛都市居住中心区；
2、中层价值——万科的销售力。（销售力=产品力+形象力）
2.1 产品力——“科学住宅运动”创造全新的产品类型：
从房地产的发展趋势来看，在消费群体对居住需求转变为品位的需求，与此同时，地产业也已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念，由社区的概念过渡到符合可持续发展战略的生态型绿色住宅。
而广州的房地产市场已经由住宅市场仅仅就“建筑言建筑”的时代 ，转向要求产品升级换代的住宅时代，。
万科凭借自身多年的房地产开发经验及对市场充分的了解，使本项目在万科一直所坚持的”创造力“的推动下，以创引性的产品素质，弥补了广州西区住宅市场的空白。
Ø 大盘规划，配套齐全；
Ø 低容积率，城市人向往的舒适生活环境；
Ø 拥有专利创新产品——情景洋房及多种产品形态满足客户不同需求；
Ø 合理的平面布局；
Ø 优良的景观设计，户户有景；
Ø 优美的建筑形态，怡人的天然风光，带出生活风情
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2.2 形象力——广州西区优质住宅的代表作:
广州房地产市场“战火”一直在熊熊燃烧着。市场上不断涌现出具有鲜明卖点和亮点的产品，并占据目前市场相当的地位。
随着房地产的逐步成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是当地楼市的明星楼盘。也说明广州房地产市场的包容性非常强，只要产品优秀就会被市场认同。
因此，本项目在“建筑无限生活” 运动的引领下，实现整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一构成项目强有力的产品力来支持产品的形象力，成为广州地产界西区发展上质的飞跃，成为西区的一个标志性的物业。
社区氛围：现代、热烈、健康、和谐
3、内层价值——发展商的品牌力。
房地产市场的领跑者是万科的企业定位及价值取向，旨在将打造房地产市场最为领先产品，走在市场得最前端。
企业声誉是住宅品牌核心。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；开发商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。
万科虽然在广州市场的知名度没有在其他城市高，但是万科有着坚实的开发经验，有着很多成功的开发案例，因此，万科在广州的发展将延续并创新原有的“资源”，将在本项目的开发中注入新的发理念，智慧与文化引入广州，建设更高品质的生活。
万科品牌实力、号召力——万科中国优质住宅的代名词、中国房地产业的持续领跑者。
万科品牌文化力——造就高质的人文环境与居住氛围。
万科品牌的服务质素——优质的物业管理，使业主享有贴心的服务。